本报记者 慈玉鹏 北京报道

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继“带押过户”业务在广州、海南、江西等多省份试行后，北京银保监会近期发布《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》（以下简称“《通知》”），这意味着“带押过户”业务落地北京。

《中国经营报》记者了解到，北京的“带押过户”模式有三个特点：一是兼容跨行贷款；二是成本低，无须第三方机构提供担保或其他服务，银行不得收取额外担保费或服务费；三是多部门协同提升交易便利度，北京市不动产登记中心可实现住房转移登记和抵押权变更登记“一站式管理”。

截至目前，部分北京地区银行已经开始或筹备“带押过户”业务。例如，记者从民生银行获悉，该行北京分行积极筹备“带押过户”业务相关工作，讨论研究业务流程及操作指南，根据科技开发工作进度，预计4月下旬可上线。

记者了解到，截至3月末，共有15个省份100多个地市开展了“带押过户”，业内人士表示，“带押过户”模式之下，或存在阶段性的“双抵押并存”状况，当房产实际拍卖价值不足以清偿原抵押贷款与现抵押贷款总额的情况出现时，或会导致银行的权利得不到充分保障，相关风险需要提前关注应对。

北京落地“带押过户”三种模式

《通知》指出，北京地区个人存量住房交易“带押过户”要求满足以下几个条件：一是本市个人存量住房交易；二是交易住房在辖内商业银行设立且仅存一次有效抵押；三是交易卖方未结清贷款为个人住房商业贷款，或已还清公积金贷款且无相应抵押登记的组合贷款；四是交易买方全款或办理个人住房商业贷款购房。

从模式上看，北京“带押过户”主要有3种模式，即跨行贷款购房模式、同行贷款购房模式、买方全款购房模式。

其中，跨行贷款购房模式，即买卖双方贷款机构为不同银行。流程上，买方申请贷款，买方贷款银行按照市场化原则自主审批，如首付款和贷款金额之和不足以结清卖方贷款，卖方需向卖方贷款银行补齐差额部分；双方贷款银行通过北京金融综合服务网交互信息（未接入北京金融综合服务网的银行通过事前约定方式交互信息）；买方将首付款交至约定的监管账户。

记者了解到，目前部分银行已经开始或筹备“带押过户”业务。

中国银行北京分行对记者表示，针对符合要求的贷款业务需求，中行北京分行可提供同行贷款、跨行贷款和全款购买3种情形下的“带押过户”业务，买卖双方可根据房屋实际交易情况选择适用的办理流程，下一步，该行将在后续“带押过户”实践中，致力于协同各级不动产登记机构、银保监会及同业金融机构积极拓展“带押过户”新业务模式，持续优化交易流程，降低房产交易成本，防范交易风险，为广大客户提供更多的交易选择。

民生银行方面表示：“自接到相关部门下发的《通知》后，民生银行北京分行积极筹备‘带押过户’业务相关工作，讨论研究业务流程及操作指南，根据科技开发工作进度，预计4月下旬可上线。届时将稳妥、有序安排逐步开展‘带押过户’业务的推广宣传以及人员培训工作。‘带押过户’业务的开展，将会为存量房交易客户节省资金成本与时间成本，我行在防控交易环节风险过程中，坚持银行端不收费，不加重客户负担，并且将根据政策变化持续优化业务流程及系统，为存量房交易个人客户提供更便捷的金融服务，助力营造健康有序的北京市存量商品房交易市场环境。”

据了解，建行北京市分行于4月试点开办二手房“带押过户”业务，该业务在保障房屋买卖双方权益的情况下，将实现过户、抵押、贷款、解押全流程的无缝衔接，在提高效率、降低成本的同时，切实落实防范金融风险的监管要求。在北京市金融监管机构的统一部署下，建行已实现同北京金融综合服务网的对接，能够实现全市范围内“带押过户”业务办理。

据官方数据，截至3月末，共有15个省份100多个地市开展了“带押过户”，其中天津、浙江、山西、江苏、福建、山东等省份已全面开展。

根据自然资源部3月末公示文件显示，地方在实践探索中，主要形成了三种“带押过户”模式，模式一是新旧抵押权组合模式，通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”；模式二是新旧抵押权分段模式，通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”；模式三是抵押权变更模式，通过抵押权变更实现“带押过户”。

自然资源部公示文件提及，银行业金融机构要围绕“带押过户”贷款业务新特点，建立健全对应的服务制度，加快贷款业务流程改造，制定操作规程或业务指南，完善风险管控机制，及时升级改造信贷审批放款、还款结算等系统，实现自动放款、还款、资金支付、尾款结算等，确保资金安全高效。要减轻买卖双方负担、尊重各方意愿，选择便捷的资金流转模式，明确资金划转依据、时间节点、具体方式等，实现全流程闭环管理，确保资金安全。鼓励通过银行账户等方式直接结算。引入预告登记等制度的，要根据实时推送的预告登记等结果信息及时审批、发放贷款，确保资金按时到账。

记者了解到，多地采取的“带押过户”形式有所不同，例如，深圳采取“公证提存+免赎楼带押过户”模式；济南采取“带押过户”登记模式；昆明采取“转移登记+新设抵押权+注销原抵押”三合一模式。

华南地区某银行人士表示，“带押过户”单纯依靠买卖双方的信任很难落实到位，因此公证机构的相关介入显得尤为重要。如何运用委托公证、公证提存及其他公证职能，实现存量房交易中的矛盾纠纷提前预防，确保交易安全，并能实现交易成本降低等问题，是需要应对的主要问题。

上述华南地区某银行人士表示，“带押过户”模式之下，或存在阶段性的“双抵押并存”状况，在买受人尚未将出卖人贷款还清的阶段，房产既存在出卖人未清偿贷款所设定的抵押，又存在买受人新发放贷款所设定的抵押，当房产实际拍卖价值不足以清偿原抵押贷款与现抵押贷款总额的情况出现时，银行权利或得不到充分保障。

另一位国有银行人士表示，买卖双方在不同银行机构办理按揭贷款时，买方按揭贷款的发放和卖方剩余按揭贷款的结清，同样存在一定时间差，因此，短期内也存在交易房产“双抵押并存”的情况，当卖方因涉嫌其他债务纠纷或者涉嫌违法犯罪等原因，未完成其剩余按揭贷款本息偿还，则卖方按揭贷款银行与买方按揭贷款银行面临抵押权顺位受偿的问题，抵押权顺位在后的买方按揭贷款银行承担抵押担保不足甚至抵押权落空的风险。

（编辑：朱紫云 校对：刘军）

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